房地產行業是宏觀經濟重要的分析樣本、實證范例、晴雨表和空間載體，對投資、消費、需求端、供給端、作為流量的收入和作為存量的社會財富等各方面來說，都具有較好的分析價值。在商業地產領域，房地產業界大多基于簡單化的市場供需概念來對企業需求進行分析判斷。事實上，企業不動產（Corporate Real Estate，簡稱“CRE”）相關活動是復雜而多元的，其根本出發點和基本原則是滿足企業自身在降低成本、提升盈利、控制風險、促進內生成長等各方面的發展訴求，這種種考量和決策，影響到商業地產市場的供需關系和國民經濟相關領域的增長與發展。而從企業的主體視角來看，其在地產領域的相關活動也涵蓋了從租賃到日常運營再到企業不動產戰略的完整鏈條。

　　近年來，隨著國內大型企業的迅猛增長，很多企業不動產相關需求已經遍布全國，覆蓋廣闊、體量巨大，這也對企業管理團隊提出了更高的要求，相關工作的復雜程度和工作量級持續提高。我們認為，重構企業不動產管理路徑將成為所有企業成長中的必經之路，企業應該重視專業體系搭建，以應對未來科技和社會環境變化所帶來的新挑戰。

　　傳統企業不動產管理模式變革迫在眉睫

　　（一）隨著企業持續擴張，傳統的成本管理視角已不足以支撐如此龐大的不動產規模的有效運行。以物業與資產管理的實際經驗來看，絕大部分企業的不動產管理團隊均難以達到與之匹配的比例。沃頓商學院的一項全球研究結果表明，最近十年，企業在不動產方面的投資占到了公司資產的25%以上，平均來看，企業用于不動產上的成本能夠達到總銷售收入的5%~8%，甚至是40%~50%的凈利潤。

　　在全球范圍內，由分散式的辦公事務管理向集中化的企業不動產管理戰略進行轉變早在40多年前就已初具端倪。2013年時，全球范圍內86%的跨國企業已建立集中化管理的企業不動產團隊，而到2015年時，這一數字則已經達到92%。企業不動產如今已經成為確保大型企業穩健發展的必由之路。

　　（二）受疫情波動的外部環境影響，在過去數年間企業的不動產終端訴求在持續變化。當外部環境變遷疊加各類經營風險，企業面臨著更為頻繁的業務計劃調整以及相應的租約變更，不確定性明顯提升。大部分企業在符合城市防疫管理要求的基礎上，大多傾向于讓業務部門和員工盡快、盡可能較大比例地回到實體工作場所，進行現場工作和面對面交流。在疫情影響下，員工健康、社會交往等元素的重要性持續提高，企業打造辦公場景的考量因素和需求也變得更為多元化和復雜化。

　　在過去十年間，中國企業已經開始思考和探尋新的企業不動產管理方式，以適配自身的發展戰略。不少大型企業已經專設企業不動產部門，越來越多的企業也開始關注不動產的理念和知識體系。雖然絕大部分國內企業并沒有專門設立企業不動產部門，但在多家行業巨頭內部正在形成企業不動產集中式管理的機制，以全國性、多城市、統籌化的管理模式來面對市場。

　　我們認為，這是中國企業發展所必然經歷的歷史進程。當企業所管理的生產經營場所達到一定規模，企業不動產的相關問題必然上升到戰略高度，需要引入系統化的管理知識和內部外部的專業團隊，才能保證不動產空間有效配合企業的大規模擴張與品牌形象提升。

（非原創）